Teoria valorii precizează patru factori principali care influențează costul: utilitatea, deficit (raritate), nevoie și putere de cumpărare reală. Acești factori se manifestă prin principiile de bază ale evaluării, care determină impactul acestora asupra valorii imobilului în procesul de funcționare a acestuia.
Principii de baza evaluări imobiliare grupate in patru grupe:
1) principii bazate pe ideile proprietarului despre utilitatea obiectului;
2) principii bazate pe caracteristicile operaționale ale obiectului evaluat;
3) principii determinate de influenţa mediului de piaţă;
4) principiul celei mai înalte și bune utilizări.
Principii bazate pe ideile proprietarului despre utilitatea obiectului. Procesul de creare a valorii este axat pe obținerea de beneficii viitoare. Pretul din magazin imobiliare nu este echivalentă cu prețul de cumpărare al unui obiect în trecut sau cu costurile de producție ale creării acestuia;
Pentru proprietarul proprietății personale, valoarea depinde în primul rând de beneficiile așteptate de a deține și de a trăi în proprietate. Costul imobilului comercial va fi stabilit sursa de venit , pe care îl poate genera în viitor. Din cauza asta evaluatori imobiliare ia în considerare caracteristicile locale, regionale și naționale ale cumpărătorilor și vânzătorilor. Retroinformarea despre obiect și starea pieței este importantă pentru interpretarea stării actuale a pieței și prognozarea așteptărilor pieței.
Utilitate constă în capacitatea unui produs de a satisface anumite nevoi ale consumatorilor. Imobilul are utilitate diferită pentru ocupant, proprietar și chiriaş . Imobilul rezidențial deținut personal satisface nevoia proprietarului de spațiu de locuit cu diferite grade de confort. Calitatea facilităților afectează utilitatea proprietății pentru proprietar sau ocupant. În acest caz, utilitatea ia forma imobiliare generate flux de fonduri . Efectul utilității asupra valorii depinde de caracteristicile consumatorilor imobiliare, care includ suprafața, locația, calitatea reparațiilor și alte proprietăți de utilitate care afectează semnificativ valoarea imobilului.
Principiul substituirii afirmă că, dacă există mai multe proprietăți similare sau comparabile pe piață, proprietatea cu cea mai mică cantitate va fi la cea mai mare cerere. cu costul . Acest principiu presupune comportamentul rațional al participanților pe piață care nu sunt împovărați cu suplimentare cheltuieli din cauza platilor intarziate. Conform acestui principiu, cumpărătorul nu va plăti mai mult pentru un imobil decât pentru o altă proprietate cu parametri de consum similari. Principiul substituției recunoaște dreptul cumpărătorilor și vânzătorilor de a alege proprietăți cu aceleași caracteristici.
Costuri de oportunitate¾ este valoarea pierderii asociată cu oportunitatea pierdută ca urmare a unei anumite alegeri. Investitorul, luând decizia potrivită, refuză alte caracteristici ale aplicației capital . Preferințele unui anumit investitor țin cont de interesele sale, aceasta este fie rentabilitate maximă cu un nivel relativ scăzut de risc, fie obținerea unei sume de venit anticipate în mod fiabil pe termen lung. Cheltuieli oportunități neexploatate pentru investitor sunt opțiuni alternative de investiții care s-au dovedit a performa mai bine la un nivel comparabil de risc. De exemplu, dacă proprietarul a achiziționat o casă într-o zonă cu un număr limitat de etaje, el este privat de posibilitatea de a primi venituri suplimentare din închirierea etajelor suplimentare dacă există cerere corespunzătoare.
Conceptul de cost de oportunitate este asociat cu principiul substituției. Analiza comparativă a ratelor de rentabilitate dintre opțiunile alternative de investiție ajută evaluatorul să determine rata de rentabilitate necesară pentru proprietatea evaluată.
Principii bazate pe caracteristicile operaționale ale obiectului evaluat.Principiuechilibru stabilește că valoarea imobilului este creată și menținută sub rezerva echilibrului diferitelor elemente opuse și care interacționează, precum componentele imobiliare, factorii de producție: pământ, muncă, capital și management . Echilibrul necesar se realizează cu un raport optim de teren și alte obiecte, iar investiția de capital suplimentar nu este însoțită de beneficii suplimentare. Principiul echilibrului se manifestă și în relația dintre imobil și mediul extern.
Principiul contribuțieiînseamnă că valoarea fiecărei componente specifice a imobilului corespunde contribuției acesteia la valoarea întregii proprietăți sau sumei cu care se reduce valoarea totală în lipsa acestei componente în imobil.
De altfel, costurile suportate de proprietar pentru transformarea unui imobil pot fi însoțite de o modificare a valorii acestuia, fie în creștere, fie în scădere, fie să nu modifice valoarea. De exemplu, renovarea efectiv efectuată a unui spatiu, care are o estimare a costurilor suportate, în funcție de conformitatea îmbunătățirilor introduse cu cerințele pieței și tipul de obiect specific, poate modifica costul cu o sumă egală. la sau depăşind cheltuieli , iar în condiții nefavorabile duc la o scădere a rezultatului final.
Principiul productivității reziduale. Surplusul de produs se înțelege ca fiind venitul net generat de terenul pe care se află proprietatea, excluzând toate costurile de producție. Reprezentanții școlii economice clasice au identificat surplusul de produs cu rentea pământului, care, în opinia lor, stă la baza valorii pământului. În secolul al XX-lea economiștii și-au exprimat opinia că surplusul de produs ar trebui asociat cu organizarea producției, care combină pământul, forța de muncă și capitalul în obiect imobiliar .
Principiul potrivirii pieței presupune că imobilul are valoare cu condiția ca caracteristicile sale să corespundă cererii piețelor specifice. Utilizarea bunurilor imobiliare într-o anumită zonă trebuie să răspundă cererii pe baza unei game largi de factori, inclusiv circumstanțe economice, preferințele proprietarului, reglementările aplicabile privind zonarea și utilizarea terenului și altele.
Piețele specifice stabilesc, de asemenea, standardul pentru adecvarea pieței. Astfel, conform principiului progresiei, proprietățile cu preț redus dintr-o zonă cu prețuri mari vor valora mai mult decât cele dintr-o zonă cu proprietăți comparabile. Conform principiului regresiei, o proprietate cu prețuri mari va valora mai puțin într-o zonă cu preț scăzut decât într-o zonă cu proprietăți comparabile.
Principiul factorului externînseamnă că factorii externi acestuia pot avea un impact pozitiv sau negativ asupra valorii imobiliare. De obicei, factori care sunt importanți pentru un număr mare de obiecte (drumuri, alte obiecte infrastructură ), furnizate de stat. Dacă factorii externi generați de stat au un impact predominant pozitiv, atunci factorii externi negativi pentru proprietarii de proprietăți apar, de regulă, din cauza acțiunilor altor proprietari. De exemplu, o companie aruncă deșeuri periculoase în mediu și se eschivează de responsabilitate, transferând costurile activităților de mediu către alții.
Imobilul este mai expus factorilor externi datorită legăturii sale inextricabile cu terenul. Factorii externi pot afecta atât scopul proprietății, cât și parametrii fizici ai acesteia. De exemplu, deschiderea unei stații de metrou în zona clădirilor noi din Moscova duce la o creștere a costurilor cu aproximativ 25%. Factorii externi pot fi de natură internațională, națională, regională și locală.
Factorii care influențează valoarea imobiliară includ de obicei: tendințele sociale, situația economică, reglementările guvernamentale și mediul. Interacțiunea acestor factori determină valoarea de piață a oricărei proprietăți. Evaluatorul studiază și analizează tendințele factorilor care afectează valoarea pentru a determina direcția schimbării, viteza cu care aceasta are loc, perioada în care va persista și gradul de impact și intervalul posibil.
Factori sociali, analizate de evaluatori, sunt legate de caracteristicile populației. Studiul tendințelor demografice presupune luarea în considerare a compoziției populației pe vârstă și sex, mărimea populației, nivelul de educație, rata cererii de bunuri imobiliare rezidențiale etc.
Forțe economice afectează conexiunile de bază dintre oferta și cererea existente și viitoare, precum și puterea de cumpărare a populației. În acest caz, evaluatorii iau în considerare caracteristici ale pieței precum ocuparea forței de muncă, nivelul veniturilor, dezvoltarea industrială, infrastructura, nivelul prețurilor, precum și posibilele condiții de finanțare a achiziției imobiliare. În plus, factorii economici includ cantitatea și calitatea bunurilor imobiliare existente, posibilitatea de a crea noi facilități, nivelul costurilor de construcție, ratele de ocupare a pieței, dinamica chirie și gama de prețuri a proprietăților similare.
Factorii guvernamentali includ activități politice și juridice la toate nivelurile guvernamentale, care pot influența natura și tendințele pieței imobiliare și valoarea proprietăților imobiliare. Cei mai importanți factori includ legile fiscale federale, de stat și locale, reglementările locale de zonare, codurile de construcție, codurile de sănătate și legile speciale care afectează valoarea proprietăților.
La factorii de mediu naturali și artificiali includ condițiile climatice, topografia, condițiile solului, poluanții toxici, obstacolele naturale în calea dezvoltării economice viitoare, sistemele de transport și atractivitatea naturală a zonei în care se află proprietatea.
Principii determinate de influenţa mediului de piaţă. Cei mai importanți factori care influențează costul: utilitatea, deficit (raritatea), nevoia și puterea reală de cumpărare, ¾ în procesul interacțiunii lor formează principiul economic al cererii și ofertei. Proprietățile de consum ale unui produs, volumul ofertei sale, capacitățile și nevoile cumpărătorilor în achiziționarea acestuia formează împreună cererea și oferta produsului într-o situație specifică de piață.
Deținerea și administrarea cu succes a bunurilor imobiliare oferă investitorilor posibilitatea de a obține beneficii economice. Cu toate că piețele imobiliare caracterizat prin instabilitate, imobiliarul constituie obiectul principal al activității de evaluare, iar piețele imobiliare reprezintă o forță motrice importantă a dezvoltării economice.
Investitorii , investind capital în domeniul imobiliar, în funcție de nevoile și capacitățile lor. Fiecare participant individual pe piață se străduiește să își atingă propriile obiective și rezultate economice, în timp ce în procesul de interacțiune a tuturor participanților are loc o formare cuprinzătoare a pieței imobiliare. Varietatea factorilor în schimbare și interrelaționați care afectează valorile proprietăților se reflectă în principiile fundamentale ale așteptărilor pieței și ale schimbărilor pieței.
Schimbările în condițiile pieței sunt cauzate de dinamica factorilor care afectează valoarea imobilului: natural, economic, social, de mediu și politic. Natura schimbărilor depinde de activitatea piețelor. Modificările factorilor sociali, economici, politici și de mediu afectează oferta și cererea de bunuri imobiliare și, prin urmare, valoarea proprietăților individuale. Sarcina evaluatorului este să analizeze și să prezică potențialele schimbări ale pieței care afectează semnificativ valoarea proprietății evaluate. Cu toate acestea, din cauza variabilității situației pieței, evaluarea imobilelor se efectuează la o anumită dată și nu își păstrează valabilitatea pentru mult timp. Schimbarea preferințelor pieței în domeniul imobiliar nu poate fi realizată cu ușurință printr-o ofertă adecvată. În plus, îmbătrânirea fizică, funcțională și economică a clădirilor reduce valoarea acestora.
Să luăm în considerare impactul complex asupra rezultatului evaluării principiilor economice generale ale cererii și ofertei, substituție, echilibru și factori externi.
Principiul cererii și ofertei presupune că prețul bunurilor imobiliare este direct dependent de cerere și invers ¾ din ofertă. Această dependență nu este de obicei proporțională. Astfel, o modificare a cererii și ofertei pentru orice obiect duce la o modificare a echilibrului preturi . Interacțiunea dintre cerere și ofertă este o consecință a interacțiunii participanților pe piața imobiliară: producători și consumatori, sau vânzători și cumpărători.
Oferi¾ este numărul de obiecte ale unui anumit tip de imobil oferite pe o anumită piață într-o anumită perioadă de timp pentru vânzare sau închiriere la prețuri adecvate, sub rezerva stabilității costurilor de producție.
Cerereîn imobiliare ¾ este necesitatea de a cumpăra sau închiria într-o anumită perioadă de timp orice tip de imobil la prețurile unei piețe date, sub rezerva stabilității populației, veniturilor, prețurilor și preferințelor viitoare. proprietarii și utilizatori.
Principiul concurenței. Concurența apare între cumpărători sau chiriași și este rezultatul eforturilor combinate ale mai multor potențiali cumpărători sau chiriași în încheierea unei tranzacții. Concurența apare și între vânzătorii sau proprietarii de bunuri imobiliare în procesul de interacțiune între eforturile mai multor potențiali vânzători sau proprietari de bunuri imobiliare la vânzarea sau închirierea acestuia. chirie . Cumpărătorii și vânzătorii de bunuri imobiliare urmăresc să maximizeze rentabilitatea cu un nivel adecvat de risc. Prin urmare, în condiții de concurență pe piață, fiecare obiect imobiliar concurează nu numai cu toate celelalte obiecte adecvate acestui tip de utilizare într-un anumit sector de piață, ci și cu obiectele din alte segmente de piață.
Deficit¾ este un factor de cost care reflectă relația actuală sau așteptată dintre cerere și ofertă pentru un anumit produs. Valoarea unei mărfuri rare, care include în totalitate proprietăți imobiliare din cauza disponibilității limitate a terenului utilizabil, crește nu numai odată cu creșterea cererii, ci chiar și cu constanța acesteia. Factorii de utilitate și de deficit influențează valoarea doar în interacțiunea între ei, deoarece absența unuia dintre ei neutralizează influența celui rămas.
Sub nevoie să înțeleagă dorința cumpărătorului de a primi un anumit produs care poate satisface anumite nevoi de viață. Nevoia, ca și utilitatea și penuria, este legată de puterea de cumpărare.
Puterea reală de cumpărare¾ este capacitatea unei anumite persoane sau a unui grup de persoane de a funcționa pe piață ca cumpărător, cumpărând bunuri și servicii pentru bani sau echivalentul acestora. Evaluarea valorii de piață a bunurilor imobiliare ia în considerare capacitatea pieței de a plăti pentru proprietatea evaluată.
Principiul celei mai înalte și bune utilizări.Utilizarea optimă a bunurilor imobiliare reflectă o presupunere de bază despre comportament piata imobiliara . Luând în considerare factorii de piață care determină valoarea bunurilor imobiliare, evaluator identifică utilizarea optimă a bunurilor imobiliare. O astfel de analiză joacă un rol semnificativ în determinarea valorii imobilului, deoarece determină locul proprietății pe piață din perspectiva opțiunilor alternative de utilizare a terenului la o anumită dată. Prin urmare, pretul din magazin sau prețul pe care un cumpărător este dispus să-l plătească și un vânzător este dispus să-l accepte pentru o proprietate se bazează pe judecata evaluatorului cu privire la cea mai benefică utilizare a terenului sau clădirilor. Deși terenul liber și dezvoltat tinde să fie în utilizare optimă, determinarea evaluatorului cu privire la utilizarea optimă a proprietății poate să nu fie utilizarea curentă. Întrucât utilizarea terenului poate fi limitată de clădirile existente, utilizarea optimă este determinată atât pentru terenul ca vacant condiționat, cât și pentru proprietatea în ansamblu. Opțiunea formulată pentru utilizarea optimă a bunurilor imobiliare se bazează pe o analiză cuprinzătoare a condițiilor și tendințelor pieței.
Necesitatea de a analiza opțiunile pentru utilizarea cât mai eficientă a bunurilor imobiliare
Deoarece activitate de evaluare implică determinarea valorii de piață, apoi analiza celei mai eficiente utilizări relevă cel mai profitabil și competitiv tip de utilizare a unei anumite proprietăți.
Toate tipurile de tranzacții imobiliare bazate pe valoarea de piață necesită o evaluare adecvată și o analiză atentă a comportamentului economic investitori și alți participanți la piață. Influența comportamentului pieței asupra deciziilor financiare ale indivizilor, companiilor și autorităților dictează conceptul de utilizare cea mai eficientă a bunurilor imobiliare. Factorii de piață determină valoarea de piață, astfel încât cerințele forțelor pieței asupra proprietăților sunt importante pentru a determina cea mai bună utilizare.
Baza de cost a oricărei proprietăți imobiliare este Preț teren. Clădirile și structurile situate pe acesta pot fi schimbate, dar caracteristicile de bază ale amplasamentului rămân de obicei aceleași. În același timp sursa de venit a unui anumit site depinde de eficiența utilizării acestuia. Un investitor, atunci când alege un teren pe o anumită piață, înțelege că diferența de valoare dintre diferitele terenuri se explică prin caracteristicile lor de calitate.
Analiza utilizării celei mai eficiente a unei proprietăți presupune efectuarea unui studiu detaliat al situației pieței, a caracteristicilor proprietății care se evaluează, identificarea opțiunilor solicitate de piață care sunt compatibile cu parametrii proprietății evaluate, calcularea profitabilității fiecare opțiune și estimarea valorii proprietății pentru fiecare opțiune de utilizare. Astfel, concluzia finală despre cel mai eficient caz de utilizare poate fi făcută doar după calcularea costului.
Cea mai eficientă utilizare a unei proprietăți este opțiunea de a folosi un teren liber sau dezvoltat, care este posibil din punct de vedere legal și formalizat corespunzător, fezabil din punct de vedere fizic și prevăzut cu resurse financiare și oferă valoare maximă.
Utilizarea optimă a unei bucăți de teren este determinată de factorii concurenți ai pieței specifice căreia îi aparține proprietatea care se evaluează și nu este rezultatul unor speculații subiective. proprietar , dezvoltator sau evaluator . Prin urmare, analiza și selectarea celei mai eficiente utilizări este, de fapt, un studiu economic al factorilor de piață care sunt semnificativi pentru obiectul evaluat.
Factorii de piață utilizați pentru a formula concluziile de cea mai bună utilizare imobiliare la data evaluării, sunt luate în considerare în gama generală de date colectate și analizate pentru a determina valoarea obiectului. Prin urmare, cea mai eficientă utilizare poate fi calificată drept bază valoare de piață .
Dacă proprietatea evaluată implică uz personal sau închiriere ulterioară chirie , atunci principala lor motivație la calcularea costului va fi redusă la calitățile de consumator rezultate ale obiectului (venit, prestigiu și intimitate etc.). Motivarea investițiilor, pe lângă suma veniturilor primite și economii capital , ia în considerare astfel de parametri precum beneficii fiscale , fezabilitatea proiectului.
De obicei, cea mai bună analiză a utilizării este efectuată folosind mai multe opțiuni alternative și include următoarele domenii:
n analiza pietei;
n analiza fezabilității opțiunii;
n analiza celei mai eficiente utilizări.
Domeniile de analiză enumerate necesită un studiu cuprinzător al următoarelor probleme.
Analiza pieței implică determinarea cererii pentru cazuri de utilizare alternative la cea existentă pentru a studia cererea și oferta, capacitatea pieței și dinamica ratelor chirie etc pentru fiecare opțiune.
Analiză de fezabilitate presupune calcularea componentelor de bază ale valorii: fluxul de venit și ratele de capitalizare pentru a determina valoarea, luând în considerare parametrii variabili ai fiecărei opțiuni sănătoase din punct de vedere juridic și fezabile fizic.
Analiza celei mai bune utilizări implică elaborarea unui plan detaliat pentru implementarea fiecărei opțiuni, luând în considerare participanții specifici de pe piață, calendarul proiectului, surse de finanțare pentru a selecta o opțiune care asigură productivitatea maximă a obiectului evaluat.
Criterii pentru analiza optimă a utilizării. Cea mai eficientă utilizare a proprietății evaluate trebuie să îndeplinească patru criterii:
1) admisibilitatea legală;
2) fezabilitate fizică;
3) securitate financiară;
4) productivitate maximă.
Secvența de luare în considerare a acestor criterii în timpul analizei diferitelor opțiuni de utilizare a bunurilor imobiliare corespunde de obicei celor de mai sus. Admisibilitatea legală și fezabilitatea fizică sunt luate în considerare mai întâi, urmate de viabilitatea financiară și productivitatea maximă. Această secvență a procedurii de analiză se datorează faptului că cel mai eficient caz de utilizare, chiar și cu finanțarea necesară, nu este fezabil dacă este interzis legal sau implementarea lui fizică este imposibilă.
Admisibilitatea legală. Admisibilitatea legală a fiecărui caz de utilizare considerat este verificată mai întâi în toate cazurile. Cu toate acestea, utilizarea optimă a proprietății nu trebuie confundată cu cerința legală de a folosi proprietatea în scopul propus.
Evaluatorul examinează restricțiile private, reglementările de zonare, codurile de construcție, reglementările de conservare istorică și legile de mediu.
Alegerea celei mai eficiente utilizări a bunurilor imobiliare poate fi influențată de disponibilitatea pe termen lung contracte de închiriere . Pe durata rămasă a termenului de închiriere, utilizarea proprietății este supusă termenilor contractului de închiriere. Dacă utilizarea cea mai eficientă a unei proprietăți este constrânsă de existența unui contract de închiriere, acest fapt ar trebui reflectat în raportul de evaluare. De exemplu, dacă o proprietate este constrânsă de un contract de închiriere care expiră în mai mult de 12 ani, atunci este posibil să nu fie fezabil din punct de vedere economic să construiți o nouă clădire care are o durată de viață economică de 40 de ani.
În plus, este necesar să se țină cont de eventualele restricții care pot fi incluse în contractul de achiziție obiecte imobiliare . Aceste restricții pot viza anumite zone de utilizare, pot specifica locația clădirilor pe un teren, parametrii clădirilor și tipul de materiale de construcție utilizate. În cazul în care restricțiile de fapte intră în conflict cu prevederile legale mai generale, cum ar fi codurile de construcție, atunci restricția maximă este de obicei luată în considerare.
Codurile de construcție pot constrânge dezvoltarea terenurilor cu cele mai eficiente clădiri dacă cresc costurile de construcție cheltuieli pentru a respecta standardele tehnice. Acest lucru împiedică în cele din urmă dezvoltarea teritoriilor. În unele zone, codurile de construcție sunt folosite pentru a reduce construcțiile noi și a limita creșterea.
Normele actuale de utilizare a terenurilor au ca scop protejarea mediului. Evaluatorii trebuie să țină cont de standardele de curățenie a aerului și a apei, precum și de opinia publică cu privire la proiectele de dezvoltare propuse. De exemplu, construcția de clădiri de un anumit număr de etaje, spargeri de incendiu, cerințe de izolație.
O opțiune de utilizare care este interzisă de lege la data evaluării poate fi luată în considerare în etapele ulterioare de analiză numai dacă evaluatorul intenționează să facă modificări standardelor existente. De exemplu, transferul terenurilor agricole pentru dezvoltare rezidențială. Cu toate acestea, probabilitatea schimbărilor în legislație, coduri de construcție, reglementări de zonare etc. nu este niciodată 100% sigură.
Fezabilitate fizică. Selectarea celui mai eficient caz de utilizare imobiliare trebuie să se bazeze pe fezabilitatea sa fizică. Criteriile de fezabilitate fizică: dimensiunea, forma, suprafața, designul, condițiile solului și căile de acces la sit și riscul de dezastre naturale (cum ar fi inundații sau cutremur), ¾ influențează utilizarea propusă a terenului.
Utilitatea finală a unui teren depinde de dimensiunea și forma acestuia. Unele opțiuni oferă cel mai mare efect numai pe baza utilizării unei zone de o anumită dimensiune. În acest caz, este necesar să se determine posibilitatea extinderii terenului existent, deoarece unele parcele ar putea să nu aibă potențialul de extindere.
Forma parcelelor afectează productivitatea finală, deoarece cheltuieli costurile de dezvoltare pentru un teren de formă neregulată pot fi mai mari, ceea ce reduce și mai mult utilitatea acestora în comparație cu parcelele cu laturile drepte.
În mod similar, prezența căilor de acces către șantier și utilități crește productivitatea finală a acestuia, deoarece acest lucru duce la economii de costuri pentru dezvoltarea sa. De exemplu, capacitatea disponibilă a stațiilor de epurare a apelor uzate limitează dimensiunea fizică a opțiunii de dezvoltare eficientă propusă.
Caracteristicile topografice sau de sol ale unui teren se reflectă în utilitatea funcțională a sitului. Identificat evaluator aspectele negative îi complică dezvoltarea sau măresc costurile de dezvoltare. Deoarece toate parcelele de pe piață concurează între ele, parcela evaluată nu poate fi nepotrivită pentru cea mai eficientă utilizare, deoarece este inferioară altor parcele tipice zonei.
În procesul de analiză a fezabilității fizice a unei opțiuni de utilizare eficace, este necesar să se ia în considerare starea clădirilor și a structurilor pentru a determina posibilitatea continuării funcționării acesteia pe o bază nouă. Dacă clădirile trebuie reamenajate pentru a asigura o utilizare optimă, costurile necesare pentru aceasta ar trebui calculate și comparate cu profitabilitatea finală. De obicei, costul de reconstrucţie proprietățile depind de starea fizică și locația proprietății.
Securitate financiara. Următoarea etapă de selectare a tipurilor de utilizare este analiza securității financiare. O opțiune este considerată acceptabilă din punct de vedere financiar dacă oferă un venit din exploatare egal sau mai mare decât costurile de exploatare, cheltuieli pentru finanțare și schema de returnare necesară capital . Astfel, toate utilizările care pot oferi venituri pozitive sunt considerate fezabile din punct de vedere financiar.
Dacă tipul de utilizare nu implică primirea regulată sursa de venit din exploatare, apoi analiza selectează acele opțiuni care creează imobile la un cost egal sau mai mare decât costul construirii sau reconstrucției unității pentru acest nou tip de utilizare. Evaluatorul trebuie să compare câștigurile de capital sau veniturile din utilizarea proprietății cu cele realizate cheltuieli de capital . Dacă veniturile sunt mai mici decât cheltuielile sau le depășesc doar puțin, atunci acest tip de utilizare este considerat nerealizabil financiar.
Pentru a evalua utilizările care generează venituri regulate din exploatare, pentru fiecare dintre ele evaluatorul calculează venitul total net din exploatare, rata individuală de rentabilitate pe capitalul investit , cuantumul venitului atribuibil terenului. Dacă venitul net se potrivește cu rentabilitatea necesară a investiției și oferă rentabilitatea necesară a terenului, atunci acest tip de utilizare este fezabil din punct de vedere financiar.
Evident, identificarea utilizărilor fezabile financiar se bazează pe o analiză a cererii, ofertei și locației.
Productivitate maximă. Productivitatea maximă ¾ este cea mai mare valoare a terenului ca atare, indiferent dacă acesta este vacant (de fapt sau condiționat) sau construit. Astfel, implementarea acestui criteriu presupune, din toate cele permise din punct de vedere legal, implementabile fizic și oferind o sumă pozitivă de opțiuni de venit, alegerea tipului de utilizare care asigură costul maxim al bazei. imobiliare ¾ din teren.
Opțiunea potențială pentru utilizarea cât mai eficientă a terenului reflectă un program de utilizare a terenului pe termen lung, atent dezvoltat și destul de specific, asociat cu viața normală a clădirilor și structurilor. Durata de viață depinde de tipul clădirii, de calitatea lucrărilor de construcție și de alți factori.
Productivitatea maximă a unui teren este determinată prin corelarea sumei venitului acestuia cu rata capitalizare cerute de piață pentru un anumit tip de utilizare. Cu toate acestea, în funcție de utilizarea aleasă a proprietății, metoda de determinare a valorii terenului poate fi diferită. Alegerea metodei depinde de gradul de reorientare a scopului real al proprietății care se evaluează, de nivelul de risc al opțiunii luate în considerare, de rata de rentabilitate necesară și de perioada de recuperare a capitalului și de momentul implementării opțiunii propuse. pentru utilizarea proprietății.
Tipul de utilizare care asigură cea mai mare rentabilitate a terenului este cel mai eficient. Baza tuturor metodelor utilizate pentru determinarea valorii unui teren pentru a selecta cea mai eficientă opțiune este așa-numita tehnică reziduală. Venitul din terenuri este considerat ca fiind soldul dintre veniturile totale generate de bunuri imobiliare și acele sume de venituri care sunt furnizate prin atragerea de muncă, capital, mijloace fixe (cladiri si structuri functionale). Valoarea unui teren, la rândul său, reprezintă diferența dintre valoarea totală a întregii proprietăți și valoarea reziduală a clădirilor sau cheltuieli pentru construirea lor.
Cea mai bună utilizare a bunurilor imobiliare poate fi realizată fie pe baza clădirilor existente, fie implică construirea unor îmbunătățiri fundamental noi, ceea ce necesită luarea în considerare a terenului ca vacant. Pe baza acestui fapt, evaluatorii folosesc două tehnici atunci când analizează cea mai bună utilizare a bunurilor imobiliare:
1) utilizarea cât mai eficientă a site-ului ca fiind unul nedezvoltat;
2) utilizarea cea mai eficientă a site-ului ca zonă construită.
Există trei motive principale pentru a determina utilizarea cea mai eficientă a terenului ca nedezvoltat:
1) evidențierea în valoarea imobilului a valorii numai a terenului;
2) utilizarea metodei vânzărilor comparabile pentru a evalua terenurile dezvoltate;
3) calculul pierderii de valoare din cauza uzurii externe.
Analiza utilizării celei mai eficiente a unei zone construite se realizează din două motive:
1) identificarea tipului de utilizare a proprietății care oferă cel mai mare total sursa de venit asupra capitalului investit;
2) identificarea pe piata obiecte imobiliare același scop cu un nivel comparabil de eficiență de utilizare.
Să luăm în considerare diferența dintre utilizarea cea mai eficientă a unui șantier fără clădiri și a unei proprietăți cu clădiri folosind exemplul imobilului industrial care are emisii toxice. Zona în care se află obiectul analizat, datorită caracteristicilor sale naturale, se dezvoltă ca zonă rezidențială suburbană.
Eficiența maximă a utilizării unui site fără clădiri se va baza cel mai probabil pe utilizarea acestuia pentru o cabană rezidențială. În acest caz, vor exista costuri pentru demolarea și eliminarea instalației existente. În practică, un potențial proprietar va reamenaja un site doar dacă valoarea reziduală a clădirilor este scăzută.
În funcție de cât de apropiată este utilizarea selectată care necesită construcție nouă față de data evaluării, utilizarea existentă poate fi considerată o utilizare intermediară. Astfel, dacă, conform planului de extindere a terenului intravilan, construcția de cabane va ajunge pe terenul analizat în cinci ani, iar perioada necesară pentru demolarea clădirilor existente și construcția unei noi cabane este de ¾ de an, atunci exploatarea pe patru ani a proprietății industriale existente este considerată ca o utilizare intermediară.
Dacă nivelul competitiv al cererii este mai mare pentru uz industrial, atunci este probabil ca cea mai eficientă utilizare a proprietății să fie menținerea utilizării existente în timp ce se efectuează lucrările de mediu necesare cu costurile asociate.
Teorie evaluări imobiliare presupune analiza unui teren pe baza ipotezei că nu există clădiri pe ea, chiar dacă amplasamentul este construit. Este necesar să se determine cererea pentru utilizarea curentă.
Metoda de determinare a celei mai bune și mai eficiente utilizare a proprietății care se evaluează ca teren neamenajat se bazează pe ipoteza că amplasamentul nu are clădiri sau poate fi curățat de clădiri ca urmare a demolării acestora. Ca urmare, valoarea terenului este determinată pe baza selecției posibilelor utilizări care asigură rentabilitatea bunurilor imobiliare și a selecției parametrilor bunurilor imobiliare în conformitate cu un scop specific.
Opțiunea de a folosi un teren ca neamenajat are două soiuri principale:
1) folosirea unui teren fără îmbunătățiri de vânzare investitor , care îl va dezvolta ulterior în conformitate cu cerințele pieței sau cu propriile preferințe. Această opțiune este aplicabilă atunci când piețele imobiliare suprasaturat;
2) dezvoltarea terenului cu clădiri și structuri noi, inclusiv:
n dezvoltare fără utilizare intermediară, dacă o nouă utilizare este luată în considerare și acceptată de piață la data analizei;
n dezvoltarea cu utilizare intermediară presupune păstrarea temporară a unei opțiuni de utilizare existente până când noua opțiune este solicitată de piață, pe baza previziunii situației pieței;
n împărțirea sau consolidarea terenurilor pentru a obține cea mai eficientă utilizare;
n dezvoltarea amplasamentului cu clădiri noi, similare ca scop și parametri fizici cu cele existente.
Cea mai frecventă situație de evaluare a imobilelor pe baza unui teren neamenajat este nedezvoltarea condiționată a acestuia. Acest lucru se datorează faptului că pe amplasamentul analizat există o clădire, ceea ce afectează valoarea proprietății. În acest caz, alegerea opțiunii de utilizare cât mai eficientă a site-ului ca nedezvoltat ia forma proiectării investițiilor în etapa de luare a deciziilor.
În acest caz evaluator trebuie să se răspundă la o serie de întrebări.
1. Cum poate fi folosit un teren dacă nu este efectiv dezvoltat sau poate fi curățat de clădirile existente?
2. Ce tip de clădire sau alte structuri care susțin destinația selectată pot fi construite pe acest teren, în funcție de caracteristicile sale fizice și de altă natură și în ce interval de timp?
3. Utilizarea existentă ar trebui considerată ca o utilizare intermediară?
De exemplu, dacă sunt necesare lucrări de construcție pentru a obține cea mai eficientă utilizare a terenului, evaluatorul ar trebui să determine:
n costurile demolarii cladirilor existente;
n tipul celui mai eficient sens de utilizare proprietate (birou, hotel, depozit etc.), corespunzătoare standardelor actuale ale pieței și cuprinzând elemente conform celor mai acceptabile preturi ;
n caracteristicile clădirilor optime care ar trebui ridicate pentru a maximiza utilizarea potențialelor caracteristici ale amplasamentului (numărul de etaje, suprafața optimă a unităților funcționale, numărul acestor unități etc.);
nivel n chirie și operațional cheltuieli ;
n costul clădirilor în curs de construcție, ținând cont de costurile de finanțare.
Recepția celei mai eficiente utilizări a terenului ca fiind construit presupune conservarea clădirilor existente pe amplasamentul analizat. Opțiunea de utilizare a unui teren ca construit are două tipuri principale:
1) menținerea scopului existent al proprietății evaluate;
2) modificarea scopului existent al evaluatului imobiliare .
În ambele cazuri, se iau în considerare necesitatea și posibilitatea:
n menținerea volumului și calității existente a serviciilor oferite de imobiliare;
n efectuarea de lucrări de construcție pentru reconstrucția clădirilor pentru a le îmbunătăți clasa și a modifica tarifele de închiriere;
n efectuarea de lucrări de construcție pentru extinderea zonei prin extinderi suplimentare sau construirea de etaje suplimentare;
n reducerea suprafețelor existente prin demolare parțială.
Evaluatorul, comparând varianta de utilizare existentă pentru clădirile situate pe teren cu varianta optimă de construcție, trebuie să primească răspuns la următoarele întrebări.
1. Este recomandabil să continuați funcționarea clădirii în starea sa actuală?
2. Ce opțiune de reconstrucție a clădirii să alegeți: reconstrucţie , extindere, demolare parțială?
3. Cum și în ce interval de timp vor fi recuperate costurile?
Cea mai optima varianta de folosire a cladirilor va asigura costul maxim al investitiilor imobiliare atractive, tinand cont de rata de rentabilitate determinata in functie de riscul optiunii alese. Este clar că riscurile menținerii utilizării existente a proprietății și diferitele opțiuni de reamenajare nu vor fi aceleași.
Raportul de evaluare trebuie să facă distincția între utilizarea cea mai eficientă a sitului ca nedezvoltat și dezvoltat. Raportul de evaluare trebuie să identifice, să explice și să justifice în mod clar scopul și concluzia fiecărei utilizări.
Rentabilitatea unei proprietăți imobiliare este determinată de o combinație a patru grupe de factori: teren cu clădiri (dacă amplasamentul este neamenajat, atunci numai teren), echipamente și mijloace tehnice (pentru un șantier neamenajat - de asemenea clădiri și structuri), forță de muncă si management. Mai mult, costul fiecărei grupe de factori depinde de cât de mult crește valoarea întregii proprietăți din utilizarea acestora, ținând cont de caracteristicile cantitative și calitative existente.
Cu alte cuvinte, o contribuție este un plus la valoarea imobilului care rezultă din prezența unui anumit factor sau a elementelor acestuia.
Dacă luăm în considerare acțiunea acestui principiu în dinamică în raport cu un obiect în expansiune, atunci valoarea fiecărei contribuții ulterioare poate să nu corespundă costurilor specifice de creare a componentei în cauză, întrucât costul total al imobilului nu este întotdeauna un simplu suma costurilor elementelor constitutive individuale. De exemplu, costul instalării unei parcări subterane în valoare de 150.000 USD poate crește costul unei clădiri rezidențiale cu mai multe etaje cu 300.000 USD.
În acest caz, se manifestă legea productivității marginale, potrivit căreia aportul elementelor imobiliare este efectivă atâta timp cât creșterea valorii obiectului depășește valoarea costurilor marginale. Studierea mărimii tipice a contribuției permite proprietarului (dezvoltatorului) să decidă dacă este necesar să se adauge una sau alta componentă proprietății imobiliare sau nu. Criteriul de fezabilitate este raportul dintre contribuția unui element al unui factor la costul unui obiect și valoarea costurilor necesare pentru adăugarea acestui element.
Principiul contribuției este adesea folosit pentru a identifica îmbunătățirile în exces sau lipsă în analizele de utilizare optimă și eficientă. Principala problemă asociată cu evaluarea valorii investiției este că, în practică, multe elemente care afectează valoarea pot fi rareori izolate în forma lor pură de compoziția imobilului sau adăugate la acesta. Cumpărătorul evaluează proprietatea
ca un singur complex, și nu ca sumă de componente individuale, nu efectuează calcule element cu element.
O poziție specială printre acești factori este ocupată de un teren cu clădiri, deoarece contribuția sa este determinată de principiul productivității reziduale. Productivitatea reziduală este definită ca venitul rămas alocat unei proprietăți după ce au fost plătite costurile cu forța de muncă, echipamentele și managementul.
Întrucât terenul cu clădiri este imobil, trebuie atrase în el echipamentele și mijloacele tehnice, forța de muncă și conducerea necesare pentru funcționarea eficientă a unității. Aceasta înseamnă că proprietarul terenului trebuie să plătească mai întâi costurile de atragere a acestor trei factori (dacă terenul nu este dezvoltat, atunci se iau în considerare și costurile de construire a clădirilor sau structurilor), după care venitul rămas poate fi atribuit pământul. Prin urmare, terenul are valoare rezidualași generează venituri numai atunci când există un echilibru după îndeplinirea cerințelor de venit ale tuturor componentelor atrase (Fig. 1.4).
Orez . 1.4. Componentele imobiliare și formele de compensare a acestora
Productivitatea reziduală a unei proprietăți cu o locație mai bună crește semnificativ dacă poate genera venituri suplimentare prin maximizarea veniturilor din vânzări, minimizarea costurilor, în special costurile de transport sau prin satisfacerea nevoilor speciale ale consumatorilor.
De exemplu, maximizarea veniturilor monetare se realizează atunci când proprietarul unei benzinării achiziționează un site situat într-un nod de transport aglomerat, deschis vizual și ușor accesibil unui număr mare de șoferi.
Minimizarea costurilor – un potențial proprietar al unui depozit va plăti mai mult pentru un amplasament situat lângă o gară sau autostradă decât unul situat într-o zonă cu accesibilitate redusă la transport.
Satisfacerea nevoilor speciale ale consumatorilor - chiriașul va fi de acord cu o chirie mai mare pentru imobilul de locuit din care
un peisaj frumos sau care este situat într-o zonă ecologic curată a unui oraș mare.
O modificare a uneia sau a alteia componente necesare functionarii normale a unei proprietati poate creste sau scade valoarea proprietatii. Acest tipar se manifestă prin principiul echilibrului.
Principiul echilibrului – fiecare tip de utilizare a terenului necesită anumite componente ale proprietății, a căror combinație optimă asigură valoarea maximă a proprietății.
Cu alte cuvinte, orice tip de imobil corespunde unei combinații optime de elemente care interacționează în structura obiectului imobiliar, clase imobiliare la scara unui cartier sau oraș (așezare), în care se realizează o stare de echilibru care asigură valoarea maximă a întregului obiect.
Echilibrul este încălcat dacă clădirile de pe terenul sunt caracterizate prin îmbunătățiri insuficiente sau, dimpotrivă, au îmbunătățiri excesive în raport cu terenul dat, de exemplu, dimensiunea acestuia.
Dezechilibrul poate apărea și atunci când structurile de la sol sunt inadecvate sau redundante în comparație cu mediul extern, de ex. este încălcat principiul corespondenței. În oricare dintre aceste cazuri, proprietatea își pierde din valoare din cauza utilizării insuficiente eficiente, iar riscul unor potențiale tranzacții cu astfel de imobile crește.
Trebuie subliniat că principiul echilibrului ajută la atingerea dimensiunii optime a unei proprietăți în cadrul opțiunii existente de utilizare a acesteia, ținând cont de standardele de piață existente, tipul de utilizare a terenului și condițiile de mediu externe.
Principiul echilibrului operează nu numai la scara unui obiect individual, ci și la un bloc, un cartier și un oraș în ansamblu. In acest caz, numarul existent de obiecte imobiliare in diverse scopuri trebuie sa corespunda cererii pietei, i.e. numărul de opțiuni pentru utilizarea lor.
Pentru imobiliare, echilibrul se caracterizează prin indicatori economici de capacitate și eficiență.
Capacitate arată câte obiecte imobiliare pot fi atașate unui anumit teren, în timp ce autoritățile locale pot: reglementa parametrii imobiliar (înălțime, densitatea clădirii, eficiența utilizării terenului); stabilește cerințe pentru conservarea peisajelor, clădirilor istorice, protecția monumentelor istorice și culturale și măsuri de mediu.
Eficienţă este determinată de nivelul de profit pe care îl poate asigura combinarea unui teren cu clădirile amplasate pe acesta la implementarea diferitelor proiecte de dezvoltare.
De exemplu, în districtul central al Moscovei, costul drepturilor de închiriere a terenurilor pe termen lung (până la 49 de ani) ajunge la 700-800 USD pe metru pătrat. Drept urmare, construcția de clădiri cu un cost mai mic de 2.000 USD pe metru pătrat de suprafață totală devine neprofitabilă din punct de vedere economic.
Atunci când se analizează posibilele opțiuni pentru creșterea eficienței utilizării unei proprietăți, este necesar să se țină cont principiul separării elementelor imobiliare și a drepturilor de proprietate asupra acestora.
Principiul separării înseamnă că elementele fizice ale imobilelor și drepturile de proprietate asupra acestora pot fi împărțite și combinate în așa fel încât să se realizeze valoarea maximă a obiectului.
Trăsătura caracteristică a imobilului este că nu poate fi mutată dintr-un loc în altul, adică. are o locație fixă. Prin urmare, transferul imobilului de la vânzător la cumpărător are loc prin transferul drepturilor asupra acestuia. Cu cât sunt mai avansate documentele de reglementare care reglementează diferite drepturi asupra proprietății imobiliare și înstrăinarea acestora, cu atât piața imobiliară este mai largă și mai dinamică, cu atât gradul de risc este mai scăzut și costurile asociate achiziției imobiliare sunt mai raționale. Atunci când se separă elementele fizice ale proprietății imobiliare și drepturile de proprietate asupra acestora, sunt posibile următoarele opțiuni:
Împărțirea spațială: împărțirea drepturilor la spațiul aerian, la stratul de sol al pământului, la spațiul subteran cu subsol, la resursele de apă ale fâșiilor de coastă, împărțirea masei terenului și a parcelelor individuale, împărțirea clădirii într-un subsol, etaje , etc.;
Împărțirea după tipul de drepturi de proprietate: chirie, utilizare limitată, ipotecă, aport la capitalul autorizat al întreprinderilor, emisie
garanții pentru emisiunea de acțiuni;
Împărțirea după timp de proprietate sau utilizare: pe termen scurt și
închiriere pe termen lung, utilizare perpetuă, posesie pe viață,
Legea managementului economic, managementului operațional.
Al treilea grup de principii de evaluare, cauzate de forțele pieței, inclusiv cererea și oferta, concurența, conformitatea și schimbările din mediul extern.
Principiul cererii și ofertei înseamnă că prețul bunurilor imobiliare se modifică ca urmare a interacțiunii cererii și ofertei. Exprimă interdependența dintre nevoia tot mai mare de imobile în condițiile dezvoltării socio-economice a societății și oferta limitată cauzată de limitarea naturală a terenurilor, precum și costurile economice ale construcției (reconstrucției) îmbunătățirilor.
Cerere - Aceasta este nevoia solvabila a obiectelor imobiliare prezentate pe piata.
La studierea cererii, informațiile de piață privind tranzacțiile imobiliare sunt clasificate în grupuri omogene, în timp ce obiectele incluse într-un anumit grup trebuie să concureze între ele în același segment de piață.
Complexitatea analizei cererii depinde de scopul proprietății și crește pe măsură ce trecem de la terenuri neamenajate la ansambluri de proprietate.
Oferta - Acesta este numărul de proprietăți care pot fi scoase la vânzare la nivelul actual de preț. Trebuie remarcat faptul că oferta de pământ în ansamblu acționează ca o cantitate fixă, limitată de natura însăși, întrucât pământul este o marfă liber nereproductibilă. În același timp, există o tendință structurală stabilă în redistribuirea terenului pentru scopul său: terenurile pentru așezări, industrie, transport, comunicații și alte scopuri speciale sunt în creștere; Terenurile forestiere și rezervele sunt reduse.
Principiul cererii și ofertei, ca bază a mecanismului de autoreglare a pieței, explică diferențele mari de prețuri la bunurile imobiliare în funcție de scopul și locația acestora.
Principiul concurenței înseamnă că prețurile pentru imobile sunt stabilite prin concurență constantă între participanții de pe piață care se străduiesc să obțină profituri maxime. O rată mare de rentabilitate stimulează atragerea capitalului către piața imobiliară și crește concurența.
Rolul pozitiv al concurenței este că doar pe o piață concurențială se poate determina valoarea de piață atunci când egalizează rentabilitatea investiției în diferite segmente ale pieței imobiliare. În prezența monopolului, profiturile în exces generează concurență distructivă, subminează funcționarea mecanismelor pieței și, în cele din urmă, conduc la o denaturare a valorii de piață a imobiliare. Acest proces este deosebit de periculos în stadiul apariției și dezvoltării pieței imobiliare (în primul rând terenuri), care este tipic pentru țara noastră.
Caracteristicile situației concurențiale de pe piața imobiliară rusă sunt un număr limitat de vânzători și cumpărători, controlul semnificativ asupra unor segmente de piață de către participanții individuali, prezența barierelor la intrarea pe piață și un nivel scăzut de concurență non-preț.
Atunci când se analizează situația concurențială actuală, este necesar să se țină cont de faptul că concurența stă la baza dinamicii curbelor cererii și ofertei și este premisa inițială pentru maximizarea profiturilor, trebuie remarcat însă că profitul atribuibil terenurilor cu îmbunătățiri diferă de producție; profit. Profitul mediu în producția de bunuri și servicii este
protecție pentru investiții de capital, managementul producției, inițiativă și risc.
Se manifestă ca diferența dintre veniturile brute și costurile de producție, iar orice proprietar caută să determine volumul de producție care maximizează profitul în condiții competitive date.
Veniturile din investiții în imobiliare acționează și ca o formă de remunerare pentru investițiile în teren și obiectele aflate pe acesta. În același timp, aceasta nu este rata rentabilității capitalului, ci venitul net din exploatare așteptat rămas după plata cheltuielilor de exploatare și a costurilor de înlocuire, care se formează pe bază reziduală.
Ținând cont de principiul concurenței se manifestă prin faptul că, dacă pe piața imobiliară se așteaptă o intensificare a rivalității, evaluatorul fie reduce valoarea veniturilor proiectate, fie crește gradul de risc.
În plus, proprietățile care au avantaje economice astăzi nu le vor menține neapărat în viitor. Prin urmare, dacă proprietarul primește venituri care depășesc media pieței, atunci probabilitatea primirii ulterioare a acestuia necesită o justificare atentă, de exemplu, încheierea unor contracte de închiriere pe termen lung.
Principiul conformității este că valoarea maximă a unei proprietăți apare atunci când există un nivel rezonabil de uniformitate arhitecturală și utilizări compatibile ale terenului. Conformitatea caracteristicilor proprietății cu nevoile și așteptările pieței locale asigură o cerere mare pe piață pentru aceasta și, prin urmare, o valoare ridicată.
În primul rând, principiul corespondenței se manifestă prin progresie și agresivitate.
Efect de progresie rezidă în impactul pozitiv al mediului extern sau al obiectelor învecinate asupra valorii imobilelor. De exemplu, ca urmare a exploatării unor facilități dintr-o zonă dată care asigură un nivel ridicat de infrastructură, valoarea imobiliare crește.
Regresia apare, în primul rând, atunci când proprietatea este caracterizată de îmbunătățiri inutile care nu sunt solicitate de piață sau când mediul extern are un impact negativ asupra funcționării proprietății. De exemplu, atunci când alegeți locația unui teren, este necesar să se țină seama de obiectele externe, a căror existență poate afecta negativ opțiunea de dezvoltare aleasă. Regresiunea va apărea atunci când instalațiile de agrement sunt adiacente întreprinderilor industriale care poluează mediul, sunt surse de zgomot, mirosuri neplăcute etc. În al doilea rând, acest principiu necesită o anumită corespondență între scopul proprietății și amplasarea acesteia în ceea ce privește achiziționarea de mijloace materiale și tehnice sau vânzarea de bunuri și servicii. Astfel, în construcția întreprinderilor comerciale, se preferă amplasamentele situate pe principalele autostrăzi, piețe,
aproape de gari, aeroporturi, statii de pasageri
transport. Pentru obiecte precum cafenele, restaurante, moteluri, benzinării, magazine de piese de schimb, combustibil și lubrifianți, deschiderea vizuală față de traficul rutier este de mare importanță, „criteriile de conformitate, ca și standardele în general, se îmbunătățesc pe măsură ce orașele cresc și diversitatea formelor. crește utilizarea terenului Principiul conformității este de o importanță capitală în determinarea valorii deprecierii unei proprietăți O proprietate care nu respectă standardele sociale, economice și arhitecturale stabilite își pierde valoarea din cauza deteriorării funcționale sau externe.
Principiul schimbării mediului extern presupune, la evaluarea proprietăților imobiliare, luarea în considerare a eventualelor modificări ale condițiilor economice, sociale și juridice în care acestea sunt utilizate, precum și luarea în considerare a mediului extern și a perspectivelor de dezvoltare ale zonei.
La redactarea unui raport de evaluare trebuie să se țină cont de principiul schimbărilor din mediul extern, cu indicarea datei la care a fost determinată valoarea proprietății.
Principiul care generalizează influenţa celor trei grupe de principii de evaluare menţionate anterior este cea mai bună și cea mai eficientă utilizare (LNEI).
A patra grupă de principii de evaluare (LNEI) înseamnă că dintre opțiunile posibile de utilizare a proprietății se selectează cea care realizează cel mai pe deplin funcționalitatea terenului cu îmbunătățiri. Această opțiune este utilizată pentru a evalua valoarea imobilului.
Evaluatorul efectuează o ajustare pentru pierderi la încasarea plăților prin analizarea informațiilor retrospective asupra unui anumit obiect cu prognoza ulterioară a acestei dinamici și astfel poate determina varianta care aduce veniturile maxime posibile din terenul, indiferent dacă amplasamentul este sau nu amenajat. și ce clădiri sunt situate pe ea la evaluările de date.
LNEI este definită ca o utilizare a proprietății imobiliare care:
a) este permisă legal, adică respectă standardele legale, inclusiv reglementările de zonare și de mediu, restricțiile de urbanism, cerințele de protecție a monumentelor istorice, amenajarea zonelor adiacente etc.;
b) fezabil din punct de vedere fizic, i.e. dimensiunea și forma terenului,
accesibilitatea acestuia la transport, clădirile existente fac posibilă implementarea
caz de utilizare selectat;
c) justificate financiar din punct de vedere al rentabilității investiției
capital, adică utilizarea asigură venituri care depășesc capitalul
costuri, cheltuieli de exploatare și obligații financiare;
D) oferă cea mai mare valoare sau rentabilitate a bunurilor imobiliare.
LNEI este considerată în două etape: în primul rând, un teren ca liber, iar în al doilea rând, un teren cu îmbunătățiri existente. În cazul în care amplasamentul este lipsit de clădiri, atunci se determină care facilitate este cea mai eficientă de construit, ținând cont de restricțiile legale, urbanistice, de mediu și de altă natură, precum și ținând cont de perspectivele de dezvoltare ale zonei.
Dacă există deja o dezvoltare pe teren, atunci cele mai eficiente opțiuni de utilizare pot fi repararea, modernizarea sau reconstrucția. Utilizarea existentă va continua până când valoarea terenului cu utilizarea optimă a acestuia nu depășește costul total al terenului și clădirilor în folosință curentă minus costurile de demolare a structurilor existente. În acest din urmă caz, varianta LNEI va fi demolarea clădirilor existente.
Astfel, dacă eficiența utilizării lor scade, obiectele imobiliare își pot schimba scopul. Acest lucru se întâmplă atât ca urmare a deteriorării clădirilor și a altor îmbunătățiri, cât și ca urmare a tendințelor pieței imobiliare.
LNEI poate evolua în timp sub influența standardelor pieței și a schimbărilor externe. Dacă o autostradă a fost construită recent în apropierea terenului, atunci cea mai bună utilizare a acesteia poate fi construcția unei benzinării, a unui magazin de fast-food sau a unui centru de service auto.
În practică, principiul LNEI este premisa inițială pe care se bazează alegerea unui anumit tip de valoare evaluată a imobilului și se trage o concluzie despre valoarea acestuia. De exemplu, atunci când se determină cel mai probabil preț de vânzare (valoarea de piață) al unei proprietăți, principiul LNEI este interpretat ca fiind cea mai probabilă utilizare a unei proprietăți existente, în timp ce atunci când se determină valoarea investiției, accentul în interpretare se pune pe cea mai eficientă utilizare. a proprietății cu posibile îmbunătățiri.
Restricțiile administrative și zonarea în Rusia astăzi nu reflectă adesea cerințele pieței imobiliare în curs de dezvoltare și, prin urmare, utilizarea efectivă a terenului cu îmbunătățiri adesea nu corespunde celei mai bune opțiuni.
Toate principiile de mai sus ale evaluării imobilelor sunt strâns legate între ele și, în funcție de tipul și specificul proprietății care se evaluează, precum și de metoda de evaluare utilizată, pot juca un rol major sau auxiliar.
Aceste principii reprezintă baza teoretică pentru evaluarea valorii imobilelor. Ele stau la baza a trei abordări fundamentale ale evaluării imobiliare - venitul, comparația vânzărilor și costul.
1.4. Principalele etape ale procesului de evaluare imobiliară
Procesul de evaluare a imobilelor cuprinde următoarele etape:
etapa 1. Definirea sarcinii de evaluare
Scopul evaluării
Tipul valorii determinat
Stabilirea drepturilor de proprietate evaluate
Data evaluării
a 2-a etapă. Întocmirea unui plan și contract pentru evaluare
Program de lucru de evaluare
Surse de informare
Selectarea metodelor de evaluare
Costurile de evaluare
Recompensa în bani pentru efectuarea evaluării
Întocmirea unui acord de evaluare
a 3-a etapă. Colectarea si analiza informatiilor
Inspecția instalației și a zonei înconjurătoare
Descrierea juridică a proprietății
Caracteristici fizice și locație
Informații economice
Verificarea acurateții informațiilor colectate
Analiza si prelucrarea informatiilor
etapa a 4-a. Cea mai bună și mai eficientă analiză a utilizării
Analiza unei parcele de teren Analiza unui teren
La fel de liber condiționat cu îmbunătățiri
Valabilitatea juridică a cazului de utilizare ales
Fezabilitate fizică
Fezabilitate financiară
Cea mai mare valoare imobiliara
etapa a 5-a. Calculul valorii estimate a unei proprietăți pe baza a trei abordări:
evaluare bazată pe abordarea veniturilor
evaluare bazată pe o abordare comparativă
estimarea costurilor bazată pe abordarea costurilor
a 6-a etapă. Coordonarea rezultatelor obtinute si derivarea valorii finale a valorii proprietatii
Verificarea datelor primite cu privire la valoarea costului
Ipoteze și condiții limitative datorate completității și fiabilității informațiilor utilizate
Calculul valorii totale a costului
a 7-a etapă. Redactarea unui raport de evaluare
Întrebări de control
1. Care este diferența dintre bunurile imobiliare și bunurile mobile?
2. Ce obiecte sunt clasificate drept imobile de Codul civil?
proprietate?
3. În ce scopuri se poate efectua evaluarea imobilelor?
4. Care este diferența dintre cost, preț și cheltuială?
5. Cum se determină valorile de utilizare și de schimb?
obiecte imobiliare?
6. Ce factori influențează valoarea de schimb a imobilului?
7. Care sunt caracteristicile costului în utilizare și
ce forme de manifestare a acestuia in raport cu obiectele imobiliare faci
știi?
8. Ce este valoarea în schimb și ce forme de manifestare a acesteia în raport cu imobilul sunt folosite în evaluare?
9. Indicați diferențele care există între conceptele de „valoare de piață” și „valoare a investiției”.
10. După ce criterii sunt împărțite toate principiile evaluării imobiliare în patru grupe?
11.Care este relația dintre principiul utilității și principiul
așteptările și înlocuirile mele?
12.Care este relația dintre principiul celei mai bune și bune utilizări și principiile contribuției și echilibrului?
13.Care este contradicția dintre principiile așteptării și
cerere și ofertă?
14.Indica deosebirile dintre principiile echilibrului si conformitatii.
15.Ce factori sunt luați în considerare la determinarea celei mai bune opțiuni și
cea mai eficientă utilizare a proprietății?
16.Este posibil ca un teren neamenajat de la marginea orașului să nu aibă cea mai bună și mai eficientă variantă de utilizare? Sub influența a ce factori se poate schimba această situație?
17. Atunci când se evaluează ce tipuri de costuri, etapele individuale ale organizației
procesul de evaluare devine opțional? Dați specific
exemple.
Teste
Principiul economic, conform căruia venitul maxim al bunurilor mobile poate fi obținut prin respectarea valorilor optime ale elementelor sale constitutive, se numește:
a) principiul contribuției;
b) principiul productivităţii reziduale;
c) principiul substituirii;
d) principiul echilibrului;
e) principiul separării.
Principiul economic conform căruia valoarea maximă a unei proprietăți este determinată de prețul cel mai mic la care poate fi achiziționată o altă proprietate cu utilitate echivalentă se numește:
a) principiul substituirii;
b) principiul corespondenței;
c) principiul așteptării;
d) principiul productivităţii reziduale;
e) principiul schimbării mediului extern.
3. Care dintre următorii factori nu afectează valoarea contabilă estimată a bunurilor imobiliare?
a) costul inițial al proprietății;
b) amortizarea cumulata a proprietatii;
c) costurile de construire a unei proprietăți similare la
data evaluării;
d) metode de contabilizare a amortizării, cheltuielilor de exploatare și a altor cheltuieli pentru întreținerea proprietății;
e) toți factorii influențează valoarea estimată a valorii contabile, nu
bunuri mobile.
4. Care dintre următoarele nu corespunde definiției valorii de piață?
a) cel mai probabil preț al tranzacției;
b) cumpărătorul și vânzătorul au o motivație tipică;
c) cost calculat luând în considerare vânzările pe credit cu amânare
plată;
d) cost calculat pentru o anumită dată;
e) obiectul de evaluare este pus pe piata libera sub forma unui public
e) toate răspunsurile corespund definiției valorii de piață.
5. Care dintre următoarele nu corespunde definiției valorii investiției?
a) cost pentru un anumit investitor;
b) valoarea la schimb;
c) cost calculat pe baza actualizării preconizate
sursa de venit;
d) costul de utilizare;
e) toate răspunsurile corespund definiției valorii investiției.
6. Ce tip de valoare se bazează pe principiul înlocuirii sau reproducerii elementelor imobiliare cu risc de distrugere?
a) costul investiției;
b) valoarea impozabilă;
c) valoarea de lichidare;
d) valoarea de piata;
d) toate răspunsurile sunt incorecte.
7. Formele de manifestare a valorii în schimb includ:
a) piata, inchiriere, investitie;
b) garanții, investiții, piață;
c) asigurare, piata, impozabil;
d) inchiriere, ipoteca, piata;
e) lichidare, piata, bilant.
8. Atunci când se stabilește cea mai bună și mai eficientă utilizare a unei proprietăți, se iau în considerare următoarele:
a) legislația în vigoare și restricțiile administrative;
b) caracteristicile fizice ale terenului;
c) fezabilitatea financiară a cazului de utilizare;
d) potențial de localizare;
d) toate cele de mai sus.
9. Dacă un investitor cumpără o proprietate pe baza ipotezei unei creșteri a rentabilității acesteia, atunci pornește de la principiul:
a) substituție;
b) concurenta;
c) utilitate;
d) așteptări;
d) contributie.
10. Ce tip de valoare dintre următoarele poate depăși valoarea de piață a proprietății?
a) investitie;
b) valoarea fiscală;
c) colateral;
d) lichidare;
d) toate răspunsurile sunt incorecte.
Caracteristici ale funcționării pieței imobiliare
Caracteristicile generale ale pietei imobiliare. Structura pieței imobiliare. Obiectivele analizei pieței imobiliare. Factori de cerere și pre-producție pe piața imobiliară. Determinarea capacitatii pietei imobiliare. Relația dintre ciclul pieței imobiliare și ciclul industrial. Caracteristici comune și diferențe în dezvoltarea pieței imobiliare și a pieței de capital. Legătura dintre piețele imobiliare și piața de capital pe termen scurt. Influența pieței de capital asupra dezvoltării pieței imobiliare pe termen lung. Motive pentru suprainvestirea în imobiliare. Nivelul de risc pe piața imobiliară. Nivelul de risc al investiției în imobiliare în comparație cu riscul investiției în titluri corporative.
O condiție prealabilă pentru evaluarea imobiliară este să se țină cont de specificul funcționării pieței imobiliare, întrucât starea pieței imobiliare are un impact semnificativ asupra fluxurilor de venituri, nivelurilor de risc și posibilului preț de vânzare al unei proprietăți imobiliare. la un anumit moment din timp în viitor, de ex. asupra datelor de bază utilizate în evaluare folosind metode de abordare a veniturilor. Luarea în considerare a particularităților funcționării pieței imobiliare va face posibilă ajustarea mai rezonabilă a datelor din perioada retrospectivă pentru evaluarea bunurilor imobiliare prin metode de abordare a pieței. În plus, determinarea atractivității investiționale a bunurilor imobiliare ca obiect investițional (dacă evaluarea este ordonată de un potențial investitor) necesită luarea în considerare obligatorie a stării actuale a pieței imobiliare și a perspectivelor de dezvoltare a acesteia în viitor.
Procesul de evaluare a imobilelor presupune estimarea valorii drepturilor de proprietate ale proprietarului. Dreptul de folosință a unui teren este un punct important pentru proprietarul terenului atunci când determină valoarea terenului. Atunci când își stabilește punctul de vedere, evaluatorul trebuie să ia și poziția cumpărătorului, să înțeleagă ce valoare reprezintă pentru el proprietatea asupra acestui imobil și de ce. În cazul imobilelor comerciale, răspunsul constă în principiul rentabilității investiției după achitarea cheltuielilor de exploatare. Cunoașterea principiilor economice este esențială pentru înțelegerea tehnicilor și procedurilor de evaluare a imobilelor comerciale.
Principiul cererii și ofertei
În orice domeniu de activitate economică, costul mărfurilor este supus influenței legii cererii și ofertei. Acest lucru este valabil și pentru piața imobiliară. Dacă oferta scade sau cererea crește, valoarea proprietăților crește. Ultimul lot comercial situat în zona dorită va fi de obicei listat mai sus decât primul lot vândut. Din multe motive, oferta limitată de bunuri imobiliare atractive pentru investiții va crește cererea și, în consecință, costul.
Principiul schimbării
Toate condițiile naturale și socio-economice se schimbă, iar orice proprietate este afectată de aceste schimbări. Imobilele sunt supuse schimbărilor pieței, cum ar fi disponibilitatea împrumuturilor ipotecare în condiții rezonabile și creșterilor sau scăderilor corespunzătoare ale cererii efective pe piața imobiliară. Stagnarea pe termen lung a pieței bunurilor de larg consum sau ratele mari ale dobânzilor vor avea un impact negativ asupra pieței imobiliare. Forțele externe, cum ar fi vremea, incendiile, seceta, uraganele, cutremurele și alte fenomene naturale pot provoca daune materiale.
Principiul substituirii
Valoarea unei anumite proprietăți în ochii cumpărătorului depinde în mare măsură de dacă acesta poate găsi o proprietate de înlocuire sau comparabilă. Ne putem apropia de determinarea valorii unei proprietăți utilizând principiul substituției în cadrul celor trei abordări de evaluare. Pentru a face acest lucru, trebuie să proiectăm asupra obiectului studiat informații despre analogii săi, costurile creării lor, veniturile primite sau prețul lor de vânzare. Acest lucru se numește principiul substituției și se datorează disponibilității opțiunilor pentru cumpărătorul mediu dacă nu cumpără articolul. Atunci când este aplicat evaluărilor randamentului, principiul substituției prevede că fluxul de venit net din utilizarea unei anumite proprietăți este de importanță egală pentru cumpărător ca și fluxul de venit net produs de o proprietate similară, presupunând că calitățile și durata acestora nu sunt semnificative. diferit.
Principiul de utilizare optimă și eficientă
În căutarea celei mai bune și mai rentabile utilizare pentru clădirile evaluate și terenul de sub acestea, comparăm utilizarea existentă cu alte opțiuni posibile. Cea mai bună și mai eficientă utilizare este definită ca fiind cea mai probabilă și cea mai rentabilă în momentul evaluării. Aceasta este utilizarea unei bucăți de teren și a clădirilor situate pe aceasta care va oferi cea mai mare rentabilitate astăzi sau în viitorul apropiat. Analiza este împărțită în două părți: utilizarea optimă a unui teren liber și utilizarea optimă a unui teren cu clădiri.
Se efectuează o analiză a unei zone libere pentru a determina cea mai rentabilă opțiune de utilizare a acesteia, fără a se limita la cea existentă. Este necesar să se țină cont de perioada de utilizare prevăzută, de reacția mediului imediat, precum și de contribuția îmbunătățirilor aduse, dacă este cazul. Sfera analizei ar trebui să se limiteze la utilizări permise din punct de vedere legal și, de asemenea, să ia în considerare posibilitățile permise fizic. Există, de asemenea, restricții de zonare și restricții privind autoritatea proprietarului care ar trebui luate în considerare.
De-a lungul timpului, ideile despre utilizarea optimă se pot schimba din cauza schimbărilor care au avut loc. O clădire de hotel situată pe o autostradă aglomerată poate necesita reutilizare dacă se construiește o nouă autostradă națională departe de ea. Stațiile de service închise pot fi folosite ca unități alimentare. Loturile de fermă pot fi utilizate mai eficient ca zone de recreere sau aeroport privat decât o fermă.
Pe măsură ce valorile imobiliare se schimbă din cauza factorilor externi, ceva similar se întâmplă atunci când se determină utilizarea optimă. Ca atare, concluziile privind valoarea și cea mai bună utilizare trebuie făcute de la data evaluării specifice. Îmbunătățirile existente ar trebui verificate din punctul de vedere dacă adaugă oportunități de utilizare optimă justificată a complexului imobiliar. Dacă un teren este lipsit de clădiri, este necesar să se determine ce clădire trebuie ridicată, ținând cont de situația pieței. Dacă există clădiri, este necesar să se determine cât de mult cresc sau scad valoarea terenului amplasamentului în cadrul opțiunii de utilizare optimă aleasă pentru acesta.
Principiul scaderii si cresterii productivitatii
Adesea, proprietarii fac îmbunătățiri la clădiri și terenuri pentru a crește rentabilitatea proprietății. În același timp, există o creștere a unuia sau altul factor de producție și, prin urmare, a costului. Cu toate acestea, odată ce o anumită limită este atinsă, îmbunătățirile ulterioare nu vor produce o creștere adecvată a profitului și nici măcar nu vor compensa costurile suportate. Astfel, va exista un efect de rentabilitate descrescătoare.
Principiul contribuției
De regulă, îmbunătățirile rezonabile vor crește valoarea proprietății. Conform principiului îmbunătățirilor incrementale, acestea au valoare atunci când sunt însoțite de o creștere a valorii de piață. Creșterea valorii nu coincide întotdeauna cu costul acestor îmbunătățiri. Un tip de îmbunătățire poate adăuga mult mai puțin cost decât costul suportat. Dimpotrivă, reparațiile sau alte costuri pot determina o creștere bruscă a valorii imobilelor. De exemplu, construirea unei parcări poate crește semnificativ valoarea unui magazin de vânzare cu amănuntul dacă are ca rezultat creșterea vânzărilor. Redecorarea unei proprietăți o face mai atractivă pentru chiriași și ar trebui considerată o îmbunătățire utilă. Trebuie avut în vedere faptul că porțiunile de îmbunătățiri pot crește sau scădea valoarea proprietății, dar este destul de dificil de urmărit legătura lor cu costul reproducerii unui anumit element al proprietății.
Principiul competiției
Forțele economice fundamentale, deoarece afectează oferta-cererea și concurența, sunt la maxim pe piața imobiliară. Dacă concurența în afaceri într-o anumită zonă este suficient de puternică, atunci pentru un nou venit, construirea unui alt magazin va fi neprofitabilă. Dacă în prezent există cerere nesatisfăcută și concurență limitată în zonă, achiziționarea de imobile va fi destul de atractivă pentru oamenii de afaceri. Un exemplu izbitor este piața imobiliară, în special a apartamentelor. Deoarece, din cauza duratei lucrărilor de construcție, răspunsul la fluctuațiile cererii apare târziu, aceeași situație, de exemplu, cererea în exces, poate fi observată destul de mult timp. Concurența din partea altor tipuri de locuințe poate duce la scăderea prețurilor, dar numărul limitat de apartamente în acest moment va menține ratele de închiriere destul de ridicate. Sfârșitul construcției de noi locuințe va schimba radical situația, creând o ofertă excesivă. În timp, fluctuațiile de la cererea în exces la oferta în exces se aliniază în cicluri de construcție destul de regulate.
Principiul corespondenței
Efectul principiului corespondenței este ușor de observat în zonele rezidențiale, unde predominanța anumitor case formează un anumit standard al mediului. Dacă o cabană ultramodernă este construită printre clădiri în stil colonial într-un județ de pe Coasta de Est a Statelor Unite, valoarea ei poate scădea din cauza principiului potrivirii cu mediul. O astfel de construcție poate duce, de asemenea, la o pierdere a valorii caselor din apropiere. O clădire neglijată într-o zonă privilegiată poate găsi o creștere în valoare datorită aspectului atractiv al întregii zone. Având în vedere acest lucru, multe zone rezidențiale impun controale arhitecturale rezonabile sub formă de restricții pentru a menține standardul stabilit.
Dezvoltarea principiului conduce la înțelegerea dezvoltării „excesive” sau „insuficiente” a teritoriului. O clădire de locuințe, a cărei construcție a costat de câteva ori mai mulți bani decât media din zonă, va fi evaluată mult mai puțin decât dacă ar fi amplasată într-un mediu mai favorabil. Dimpotrivă, o casă „subdezvoltată” cu un design simplificat poate absorbi o parte din valoarea adăugată de la vecinii săi mai luxoși. Un proces similar are loc pe piața imobiliară comercială. Dimensiunea spațiului de birou într-o zonă, de regulă, variază în jurul unei anumite norme. Pe teritoriul unui centru comercial mare, diferențele arhitecturale minore între spațiile de vânzare cu amănuntul vor crea o imagine comună, definită și, prin urmare, vor atrage atenția comercianților chiriași.
Principiul regresiei
Acest principiu prevede că atunci când proprietățile scumpe și ieftine sunt situate în aceeași zonă, proprietatea mai scumpă va scădea din valoare datorită apropierii de cea mai ieftină. În timp ce principiul conformității ajută la menținerea nivelului valorii prin menținerea cartierelor la același nivel, atunci lipsa de conformitate ajută la reducerea nivelului valorii într-o zonă dată.
Putem observa această lipsă de conformitate în zonele în care nu există zonare și diferite loturi au fost vândute către diferiți proprietari în momente diferite. Din cauza restricțiilor de utilizare inadecvate și a lipsei de zonare, pe aceeași stradă puteți găsi o casă tipică cu un etaj, o reședință subterană, o colonială cu două etaje etc. Se poate concluziona că lipsa conformității pe termen lung reduce valoarea celor mai atractive proprietăți.
Principiul așteptării
Investitorii doresc în multe cazuri să investească bani în imobiliare, anticipând o creștere a valorii acestora. Istoria modernă a multor țări arată că costul bunurilor imobiliare este în continuă creștere din cauza cererii în creștere și a ofertei limitate. Așteptările de creștere a prețurilor și a cererii „fac diferența” nu numai pe piața imobiliară și comercială. Este la fel de semnificativă pentru piața funciară, inclusiv pentru terenurile agricole. Această creștere este facilitată de calcule serioase ale indicatorilor pentru profituri substanțiale din deținerea proprietății și de evaluarea în timp util a veniturilor viitoare.
În unele cazuri, atunci când starea depresivă a economiei într-o anumită regiune nu promite o creștere rapidă a cererii, previziunea poate avea un rezultat negativ. Alți factori negativi pot include costuri ridicate ale împrumuturilor, restricții legale care impun cerințe excesive pentru investitori-constructori și taxe mari asupra proprietății imobiliare.
Știința evaluării proprietăților se bazează pe principii, i.e. reguli fundamentale, adică îndrumat după care un evaluator profesionist îndeplinește sarcina de a evalua și întocmi un raport de evaluare a proprietății. Principiile evaluării proprietății sunt rezultatul unei analize cuprinzătoare a legilor economice, a manifestărilor acestora, iar construcția lor ține cont de principalii factori care influențează valoarea proprietății. Folosirea corectă a principiilor de evaluare oferă evaluatorului posibilitatea de a formula o concluzie sigură cu privire la valoarea proprietății prezentate spre evaluare.
Principiile evaluării proprietății(proprietatea) poate fi structurată și combinată în trei grupuri.
Primul grup de principii de evaluare a proprietăților include principii de evaluare a proprietăților bazate pe opiniile utilizatorului (proprietarului) proprietății.
Al doilea grup conține principii de evaluare a proprietății legate de funcționarea proprietății, bazate pe ideile producătorului proprietății și cerințele pentru proprietate.
Al treilea grup de principii de evaluare a proprietăților combină principiile de evaluare a proprietăților legate de mediul de piață.
Principiul celei mai bune (cele mai eficiente) utilizări a proprietății (proprietății) este evidențiat separat ca principiu fundamental al evaluării proprietății.
Principiile evaluării proprietății, pe baza opiniilor utilizatorului (proprietarului) proprietății
Grupul de principii de evaluare a proprietății pe baza opiniilor utilizatorului (proprietarului) proprietății include următoarele principii: principiul utilității, principiul substituției, principiul așteptării.
Principiul utilităţii spune: fiecare imobil care este supus evaluării are o valoare. Doar dacă este util cuiva (de exemplu, un investitor) și poate fi folosit pentru a îndeplini anumite funcții și (sau) a realiza orice interes.
Acest principiu presupune capacitatea proprietății de a fi utilă, de a satisface nevoile utilizatorului într-un anumit loc și pentru un anumit timp.
Principiul substituției prevede că valoarea maximă a unei proprietăți este determinată de prețul cel mai mic la care ar putea fi achiziționată o altă proprietate de utilitate echivalentă. Cu alte cuvinte: un cumpărător rațional (tipic) nu va cumpăra o proprietate dată dacă pe piață este prezentată o proprietate similară (o proprietate cu aceeași utilitate) cu un cost mai mic. Principiul substituției stă la baza a trei abordări principale de evaluare a valorii: piață (comparativ direct), cost și venit.
Principiul așteptării este următorul: valoarea unei proprietăți capabile să genereze venituri este determinată de valoarea actuală (adică modernă) a venitului viitor pe care această proprietate îl va aduce în viitor. În raport cu interpretarea acestui principiu, termenul așteptare are următorul sens. Așteptări - Stabilirea valorii actuale a veniturilor și a altor beneficii care pot fi primite în viitor din deținerea proprietății. Deoarece veniturile și alte beneficii asociate proprietății sunt de natură pe termen lung, valoarea actuală a proprietății este determinată de utilitatea ei așteptată. Principiul așteptării stă la baza abordării venitului pentru evaluarea valorii proprietății.
Principiile evaluării proprietății, legate de funcționarea proprietății, pe baza ideilor producătorului, a cerințelor pentru proprietate.
Grupul de principii de evaluare a proprietății legate de funcționarea proprietății, bazat pe ideile producătorului, pe cerințele pentru proprietate, include următoarele principii: principiul productivității reziduale, principiul contribuției, principiul variației rentabilității. (rentații descrescătoare), principiul echilibrului (proporționalității), principiul dimensiunilor optime (valorilor), principiul împărțirii și combinării optime a drepturilor de proprietate.
Să luăm în considerare principiul productivității reziduale folosind exemplul unui teren. Productivitatea reziduală este măsurată ca venitul net rezidual alocat unei bucăți de pământ după ce au fost plătite costurile celorlalți trei (pe lângă teren) factori de producție - muncă, capital și antreprenoriat (management). Veniturile primite ca urmare a activității economice sunt destinate plății factorilor de producție utilizați. Partea din venit atribuită fiecărui factor de producție este prețul acestuia. Pentru muncă, acest preț este salariul, pentru capital - plăți de dobândă, pentru acțiuni antreprenoriale - profit, pentru teren - chirie.
Principiul contribuției (numit uneori principiul performanței investiției) se bazează pe conceptul de „contribuție”. O contribuție este suma cu care proprietatea sau venitul net generat de aceasta se modifică datorită prezenței sau absenței oricărui element (resură) suplimentar. Acest principiu este că valoarea unui element individual de proprietate depinde de mărimea contribuției sale la costul total (a întregului obiect) sau de mărimea scăderii valorii totale în absența unei contribuții. În plus, acest principiu presupune că valoarea proprietății depinde de contribuția acesteia la valoarea sa a elementului acestei proprietăți. În ceea ce privește evaluarea valorii investiționale a proprietății, acest principiu prevede: veniturile primite ca urmare a investițiilor trebuie să depășească suma fondurilor investite.
Principiul randamentelor variabile (rentamente descrescătoare) este utilizat atunci când se evaluează proprietatea împreună cu principiul celei mai bune (cea mai eficace) utilizare a proprietății (proprietății). Acest principiu este că, pe măsură ce elemente (resurse) sunt adăugate unui obiect, venitul net crește într-un ritm încetinit, adică. Resursele atrase de o proprietate au proprietatea de saturație, cu alte cuvinte, randamente descrescătoare. Ritmul încetinește până la un punct în care creșterea valorii obiectului nu devine mai mică decât costurile elementelor adăugate (resurse). După cum rezultă din principiul randamentelor variabile, resursele atrase de un obiect au proprietatea de a renta descrescător. Prin urmare, este fezabil din punct de vedere economic să se atragă resurse suplimentare către proprietate până când costurile de atragere a resurselor sunt egale cu veniturile din utilizarea lor. O astfel de utilizare a proprietății va fi eficientă, iar suma elementelor de resurse atrase de aceasta va fi optimă. În principiul schimbării profitabilității, se manifestă un efect comun multor procese (atât în societate, cât și în științele naturii și tehnologie) - „efectul de saturație”.
Principiul echilibrului (proporționalității) determină valoarea maximă a proprietății. În conformitate cu acest principiu, orice metodă de utilizare a proprietății corespunde unui set optim (echilibrat) de factori de utilizare, a căror combinație realizează cea mai mare rentabilitate a proprietății utilizate, adică. valoarea maximă a proprietății se realizează prin interacțiunea acestor factori într-o combinație optimă. În caz contrar, valoarea proprietății scade.
Principiul dimensiunilor (valorilor) optime în raport, în special, cu stările imobiliare: având în vedere tendințele existente în acest segment al pieței imobiliare, obiectele imobiliare cu o anumită dimensiune (optimă) sunt cele mai solicitate.
Principiul împărțirii și conexiunii optime a drepturilor de proprietate determină: drepturile de proprietate asupra obiectului evaluat să fie împărțite sau combinate în așa fel încât valoarea obiectului să atingă în cele din urmă valoarea maximă. Împărțirea (combinarea) drepturilor în raport cu acest principiu este asociată cu împărțirea (combinarea) celor mai diferite tipuri - fizice, cronologice (în timp), între părțile interesate (părți la tranzacție sau titulari de drepturi de proprietate), după totalitatea drepturilor de proprietate. Acest principiu este utilizat cu principiul celei mai bune (cea mai eficace) utilizare a proprietății (proprietății).
Uneori, principiul diviziunii optime și al combinării drepturilor de proprietate este interpretat oarecum diferit - ca principiu al diviziunii economice. Diviziunea economică are loc atunci când drepturile asupra unei proprietăți sunt împărțite între două sau mai multe persoane care le folosesc în beneficiul lor, ceea ce poate crește valoarea totală a proprietății. Împărțirea drepturilor de proprietate asupra unui obiect poate fi fizică (în diferitele sale părți), juridică (în funcție de diferitele puteri ale persoanelor care le posedă), pe timp (perioada de închiriere) și altele. Principiul diviziunii economice este în esență similar cu principiul echilibrului, deoarece subiectul luat în considerare este optimizarea utilizării drepturilor asupra obiectului pentru a maximiza valoarea obiectului.
Principiile evaluării proprietății legate de mediul de piata.
Grupul de principii de evaluare a proprietăților legate de mediul de piață include următoarele principii de evaluare: principiul cererii și ofertei, principiul concurenței, principiul ciclului de viață (modificări ale proprietăților de bază ale proprietății), principiul dependenței (influența externă). ), principiul conformității.
Principiul cererii și ofertei este cerința de a identifica relația dintre nevoia de proprietate și oferta limitată a acesteia. Oferta reprezintă cantitatea de proprietate disponibilă vânzătorilor la anumite prețuri; cererea este cantitatea de proprietate dorita de cumparator la anumite preturi. Volumul cererii depinde invers de prețul obiectelor (prețuri mai mari - cerere mai mică); cantitatea ofertei depinde direct de prețul bunurilor imobiliare (prețuri mai mari - oferta mai mare). Echilibrul dintre cerere și ofertă determină prețul proprietății. Acest principiu este fundamental în cadrul abordării comparative (piață).
Acest grup include și principiul concurenței. Acest principiu este următorul: în anumite condiții de piață, nivelul profitului într-un anumit segment de piață depășește nivelul necesar pentru plata factorilor de producție, concurența în acest segment de piață se intensifică, ceea ce, la rândul său, duce la o scădere a mediei. nivelul de rentabilitate. Acest lucru se întâmplă din cauza faptului că o creștere a profitabilității în orice segment de piață duce la un aflux suplimentar de capital în acest segment, care, la rândul său, crește concurența - acesta este „efectul pendul”. Prezența unei concurențe acerbe poate duce la pierderi, care începe să stimuleze ieșirea de capital din acest segment de piață. Principiul concurenței este asociat cu prognoza veniturilor și este utilizat în abordarea veniturilor în evaluare.
Principiul ciclului de viață (modificări ale proprietăților de bază ale proprietății). De asemenea, incluse în grupul de principii legate de influența mediului de piață asupra valorii proprietății. În conformitate cu acest principiu, se susține că valoarea proprietății de obicei nu rămâne constantă, ci se modifică în timp. Cele mai tipice tipuri de modificări sunt așa-numitele cicluri de viață ale unei proprietăți. Ciclul de viață tipic al unui obiect constă din patru etape principale: etapa aducerii proprietății pe piață; stadiul de creștere (dezvoltare); stadiul de maturitate; stadiul de declin.
Grupul de principii de „piață” pentru evaluarea proprietăților include și principiul dependenței (dezvoltarea externă). Să luăm în considerare acest principiu folosind exemplul imobiliar. Acest principiu este că valoarea unei anumite proprietăți imobiliare este influențată de obiectele din jur și afectează ea însăși valoarea altor obiecte din zonă. Amplasarea proprietății și relația rezultată cu mediul economic sunt unul dintre principalii factori care influențează valoarea imobilului.
Principiul conformității (de exemplu, pentru bunurile imobiliare) arată în ce măsură stilul arhitectural, nivelul de facilități asociate și serviciile oferite pentru vânzarea bunurilor imobiliare sunt adecvate nevoilor și așteptărilor pieței. Acest principiu poate fi luat în considerare și folosind exemple de alte tipuri de proprietate.
Principiul evaluării proprietății- cea mai bună (cea mai eficientă) utilizare a proprietății.
Principiile evaluării proprietății discutate mai sus au ca scop determinarea valorii în ceea ce privește cea mai bună utilizare (optimă, mai probabilă, cea mai eficientă și rațională). Prin urmare, principiul promițător, care concentrează principiile tuturor celor trei grupuri, este principiul evaluativ fundamental - cea mai bună utilizare a proprietății. Acest principiu este uneori numit în mod greșit principiul celei mai înalte și bune utilizări a proprietății.
Cea mai bună (cea mai eficientă) utilizare a unei proprietăți este o utilizare selectată dintr-un număr suficient de opțiuni alternative, justificate rațional și legale, care este permisă din punct de vedere legal, posibil fizic, justificată financiar, cea mai rentabilă (adică, oferă rezultate optime de cost, furnizează obiectul cu cea mai mare valoare curentă la data reală a evaluării).
Dintre toți factorii care influențează valoarea de piață a unei proprietăți, cel mai important este judecata cu privire la cea mai bună utilizare a proprietății. Această judecată este premisa fundamentală a valorii sale. Analiza celei mai bune utilizări se realizează prin verificarea dacă cazurile de utilizare considerate îndeplinesc următoarele criterii: fezabilitatea fizică a utilizării, legalitatea utilizării, fezabilitatea financiară a utilizării.
Analiza fezabilității fizice înseamnă luarea în considerare a utilizărilor fezabile din punct de vedere fizic (tehnic) pentru o proprietate dată.
Eligibilitate - conformitatea modului de utilizare avut în vedere cu cerințele legii.
Determinarea justificării financiare se bazează pe luarea în considerare a acelor utilizări fezabile din punct de vedere fizic și permise din punct de vedere legal care vor genera venituri pentru proprietarul proprietății.
Determinarea celei mai bune utilizări reflectă opinia evaluatorului de proprietate cu privire la cea mai bună utilizare a proprietății pe baza unei analize cuprinzătoare a pieței. Conceptul de „cea mai bună utilizare” implică o utilizare care, dintre toate utilizările raționale, fezabile din punct de vedere fizic, acceptabile din punct de vedere financiar, permise din punct de vedere legal, au ca rezultat cea mai mare valoare actuală (adică, redusă la data evaluării proprietății) a obiectului.
Principiile particulare ale evaluării proprietății subliniate mai sus și principiul general al evaluării - principiul celei mai bune utilizări - reprezintă baza conceptuală pentru evaluarea valorii. Ele stau la baza diferitelor abordări de evaluare a valorii diferitelor obiecte de proprietate - abordări de piață (comparativ), cost și venit.
Baza teoretică a procesului de evaluare este sistemul de principii de evaluare. În practica mondială se obișnuiește să se facă distincție patru grupuri de principii evaluative (Fig. 1.3):
grupa 1 : principii bazate pe punctele de vedere ale potențialului proprietar;
a 2-a grupă : principii care decurg din procesul de exploatare imobiliara;
a 3-a grupă : principii determinate de acţiunea mediului de piaţă;
a 4-a grupă : principii de utilizare optimă și eficientă (BNEI).
Principii bazate pe punctele de vedere ale potențialului proprietar
Principiul inițial de evaluare a valorii imobilelor este principiul utilităţii , ceea ce înseamnă că cu cât o proprietate este mai capabilă să satisfacă nevoile proprietarului, cu atât utilitatea și valoarea acesteia sunt mai mari.
În evaluarea economică, utilitatea este determinată de valoarea și momentul încasării veniturilor sau a altor beneficii din utilizarea bunurilor imobiliare, de exemplu, exploatarea unui teren în regim special (rezerve, zone medicale și de agrement) sau racordarea a unui obiect cu valori istorice, precum şi prestigiu.
Trei abordări ale evaluării imobiliare relevă diverse aspecte ale utilităţii :
1) cu o abordare comparativă un cumpărător rațional nu va plăti mai mult pentru o proprietate decât prețul unei proprietăți comparabile cu aceeași utilitate;
2) cu o abordare a costurilor este nepotrivit să plătiți mai mult pentru o proprietate care este vândută decât ar costa construirea unei noi proprietăți de utilitate similară într-un interval de timp acceptabil;
3) cu abordarea veniturilor valoarea unei proprietăți este determinată de posibilitățile de investiție în alte obiecte de utilitate similară, i.e. în obiecte care generează aproximativ același flux de venituri.
Pentru unele tipuri de proprietăți imobiliare, cea mai mare utilitate este obținută atunci când proprietățile sunt evaluate ca unități individuale, în timp ce altele pot fi mai utile ca parte a unui grup (de exemplu, centre cu utilizare mixtă).
Principiul substituirii înseamnă că dacă există un anumit număr de obiecte imobiliare omogene (din punct de vedere al utilităţii sau al profitabilităţii), cea mai mare cerere va fi pentru obiectele cu cel mai mic preţ. Acest principiu se bazează pe posibilitatea unei alegeri alternative pentru cumpărător, i.e. Valoarea unei proprietăți depinde dacă sunt disponibile pe piață proprietăți similare sau înlocuitoare.
Principiul substituției este asociat cu stabilirea unei limite superioare a valorii imobilelor, care este determinată de costurile de construire a unei proprietăți de înlocuire într-un interval de timp acceptabil. Un cumpărător prudent nu va plăti mai mult pentru o proprietate decât costul unui teren nedezvoltat și costul construirii unei structuri similare.
Principiul înlocuirii este cel mai pe deplin implementat în construcțiile noi, în zonele de dezvoltare rezidențială în masă sau dacha, când predomină același tip de terenuri și nivelul de standardizare a proiectelor arhitecturale și urbanistice ale clădirilor este ridicat.
Principiul așteptării determinat de ce venituri (luând în considerare suma și momentul primirii) sau ce beneficii și facilități din utilizarea proprietății, inclusiv veniturile din revânzarea ulterioară, se așteaptă să primească potențialul proprietar. Acest principiu stă la baza evaluării imobilelor în cadrul abordării veniturilor și caracterizează punctul de vedere al potențialului utilizator asupra veniturilor viitoare și a valorii lor actuale. De exemplu, costul unui teren dintr-o zonă populată alocată pentru dezvoltare rezidențială va reflecta suma capitalizată a chiriei (reale sau potențiale) pe care proprietarul se așteaptă să o primească din exploatarea unei clădiri rezidențiale.
Deoarece utilizarea bunurilor imobiliare este de natură pe termen lung, evaluarea valorii lor de piață într-o anumită zonă ar trebui să țină cont de tendințele promițătoare de dezvoltare ale teritoriului dat.
În acest sens, principiul așteptării îl obligă pe evaluator să analizeze și să compare cu mai multă atenție influența principiilor care reflectă situația actuală a pieței, respectiv cererea și oferta și concurența.
Principii care decurg din procesul de exploatare imobiliara
Al doilea grup de principii de evaluare este determinat de procesul de exploatare imobiliară și include principiile:
· depozit;
· productivitatea reziduală;
· echilibru;
· separare.
Principiul contribuției. Pentru a evalua valoarea unei proprietăți, este necesar să se determine contribuția fiecărui factor și a elementelor sale cele mai importante la formarea utilității și valorii proprietății. Rentabilitatea unei proprietăți este determinată de o combinație a patru grupuri de factori:
1) teren cu clădiri (dacă amplasamentul este neamenajat, atunci numai teren);
2) echipamente și mijloace tehnice (pentru o zonă neamenajată - de asemenea clădiri și structuri);
3) forta de munca;
4) management.
Mai mult, costul fiecărei grupe de factori depinde de cât de mult crește valoarea întregii proprietăți din utilizarea acestora, ținând cont de caracteristicile cantitative și calitative existente.
Cu alte cuvinte, contribuţie - aceasta este o adăugare la valoarea imobilului, care este rezultatul prezenței unui factor specific sau a elementelor acestuia.
Dacă luăm în considerare funcționarea principiului contribuției în dinamică în raport cu un obiect în expansiune, atunci valoarea fiecărei contribuții ulterioare poate să nu corespundă costurilor specifice de creare a componentei în cauză, deoarece costul total al imobilului nu este întotdeauna un suma simplă a costurilor elementelor constitutive individuale. De exemplu, costul instalării unei parcări subterane în valoare de 150.000 USD poate crește costul unei clădiri rezidențiale cu mai multe etaje cu 300.000 USD În acest caz, se manifestă legea productivității marginale, conform căreia contribuția imobiliară elemente este eficientă atâta timp cât creșterea valorii obiectului depășește costul costurilor marginale.
Studierea mărimii tipice a contribuțiilor permite proprietarului (dezvoltatorului) să decidă dacă una sau alta componentă ar trebui adăugată la proprietate sau nu. Criteriul de fezabilitate este raportul dintre contribuția unui element al unui factor la costul unui obiect și valoarea costurilor necesare pentru adăugarea acestui element.
Principiul contribuției este adesea folosit pentru a identifica îmbunătățirile în exces sau lipsă în analizele de utilizare optimă și eficientă. Principala problemă asociată cu estimarea valorii contribuției este că, în practică, multe elemente care afectează valoarea pot fi rareori izolate în forma lor pură de compoziția imobilului sau adăugate acestuia. Cumpărătorul evaluează proprietatea ca un singur complex și nu ca sumă de componente individuale și nu efectuează calcule element cu element.
O poziție specială printre acești factori este ocupată de un teren cu clădiri, deoarece contribuția sa este determinată de principiul productivității reziduale.
Productivitate reziduală – soldul veniturilor atribuite imobilului după achitarea costurilor cu forța de muncă, echipamentele și mijloacele tehnice, precum și managementul.
Întrucât terenul cu clădiri este imobil, trebuie atrase în el echipamentele și mijloacele tehnice, forța de muncă și conducerea necesare pentru funcționarea eficientă a unității. Aceasta înseamnă că proprietarul terenului trebuie să plătească mai întâi costurile de atragere a acestor trei factori (dacă terenul nu este dezvoltat, atunci se iau în considerare și costurile de construire a clădirilor sau structurilor), după care venitul rămas poate fi atribuit pământul. În consecință, terenul are o valoare reziduală și generează venituri numai atunci când există un rest după îndeplinirea cerințelor de venit ale tuturor componentelor implicate (Fig. 1.1).